Деякі громадяни, які купили довгоочікувану квартиру в кредит, через час не можуть здійснювати щомісячні платежі з різних причин, або розуміють, що 20ти метрова одиничка зовсім не підходить для сім’ї з п’яти осіб, а може ситуація на ринку так кардинально змінилася, що іпотечна квартира зросла в ціні в два рази і велика спокуса продати її і заробити, і в підсумку позичальник вирішується продати житло.
Багато іпотечних позичальників будуть здивовані, але продати квартиру в іпотеці реально, не тільки не втративши вкладених грошей, а й заробивши. Правило перше — квартиру, що знаходиться під обтяженням, без згоди банку продати не вийде.
Чому продають іпотечні квартири?
- Продаж іпотечного житла через падіння платоспроможності
- Продаж іпотечної квартири з метою заробити на зростанні ціни
- Продаж заставної квартиру для поліпшення житлових умов
Способи продажу іпотечної квартири
- Самостійний продаж іпотечного житла
- Дострокове погашення іпотечного кредиту
- Продаж зобов’язань за іпотечним кредитом
- Продаж квартири за допомогою банку
Чому продають іпотечні квартири?
Існує кілька причин, за якими у іпотечного позичальника може виникнути бажання або необхідність продати квартиру, куплену за іпотекою і яка знаходиться в заставі у банку:
- Втрата доходу, потрібного для здійснення регулярних платежів.
- Бажання отримати дохід (заробити) на іпотечному житло.
- Необхідність у покупці житла з більшою площею
Давайте детально розглянемо ці причини і способи, за допомогою яких можна «позбавитися від іпотеки»
Продаж іпотечного житла через падіння платоспроможності
У сьогоднішніх економічних реаліях ніхто з позичальників не застрахований від втрати роботи і, отже, стабільного грошового доходу. Ніхто не знає, що буде через кілька років, а фінансові прогнози не завжди виправдовують очікування. А обов’язкові платежі по іпотечному кредиту необхідно сплачувати строго раз в місяць, чітко в строк і в повному обсязі, причому життєві негаразди споживача нікого не хвилюють. І коли наступають непередбачені ситуації, у позичальника цілком передбачувано і природно виникає бажання продати квартиру в іпотеку, щоб відразу виплатити всі борги перед банком. Причому зробити це необхідно до прийняття заставодержателем додаткових заходів на підставі Закону «Про іпотеку».
Продаж іпотечної квартири з метою заробити на зростанні ціни
Багато громадян купують квартири в новобудовах на початковому етапі будівництва за порівняно низькими цінами. Коли будівництво будинку вже повністю завершено, то ціна на нерухомість зростає в рази, а в деяких ситуаціях «з головою» покриває витрати на іпотечний кредит. Для пошуку платоспроможних клієнтів ви можете подати оголошенн різними мовами, фінансовий переклад можна замовити по посиланню: https://translion.net/finans.html.
Якщо з самого початку позичальник, який є учасником пайового будівництва, ставить перед собою мету отримати прибуток, то йому бажано продати нерухомість до того, як будинок буде зданий в експлуатацію. Це викликано тим, що переоформити договір цесії не складе особливих труднощів на відміну від отримання необхідного пакету документів на готове житло, введене в експлуатацію.
Є виняткові випадки, коли житло в споруджуваному будинку вже не потрібно (громадянин, наприклад, отримав спадок або придбав інше житло), тому позичальник вирішує продати квартиру в іпотеку, причому з фінансовою вигодою.
Іпотека на етапі будівництва
Продаж вторинного житла, що знаходиться в іпотеці, має на увазі зниження ринкової вартості, так як більшість громадян не горять бажанням брати на свої плечі майно, що перебуває у банку в заставі.
Продати іпотечну квартиру для поліпшення житлових умов
Візьмемо приклад з життя: позичальники (молода сім’я) отримують підвищення і грошову надбавку, у них народжуються діти, і придбана в іпотеку квартира тепер стає для них маленькою. Позичальники з цієї категорії замислюються, як продати кредитну квартиру і купити житло, яке влаштовує сім’ю по квадратурі.
У ситуації, коли фінансовий дохід сім’ї дозволяє придбати інше житло в кредит, банк не забороняє взяти ще одну іпотеку тільки в тому в разі, якщо сім’я буде регулярно здійснювати обов’язкові платежі за двома довгостроковими кредитами. Але даний варіант передбачає початковий внесок.
Способи як продати іпотечну квартиру
Ви можете продати квартиру в іпотеку, використовуючи кілька варіантів:
Самостійний пошук покупця і продаж заставної квартири — коли покупець буде знайдений, банк укладає угоду в письмовому вигляді з покупцем про подальшу покупку іпотечної квартири. Майбутній власник квартири повністю розраховується за іпотечним кредитом, після чого продавцеві-позичальнику видається довідка про відсутність заборгованості. Потім позичальник може сам зняти обтяження з квартири.
Дострокове погашення іпотечного кредиту — позичальник самостійно займається пошуком покупця, який готовий придбати житло з обтяженням. Покупець передає продавцю суму, що вимагається для дострокового погашення іпотечного кредиту.
Передача (продаж) зобов’язань за іпотечним договором — позичальник може знайти покупця, який теж планував придбати квартиру в кредит. Банком передбачена схема перекредитування, механізм якої застосовується в таких ситуаціях.
Продаж іпотечної квартири за допомогою заставодержателя (банку) — майбутній власник квартири (покупець) на дві депозитні комірки вносить дві суми — одну для дострокового погашення іпотечного кредиту, а другу для покупки нерухомості. Зняттям обтяження займається банк.
Розглянемо перераховані варіанти продажу іпотечної квартири більш докладно:
Самостійний продаж іпотечного житла
Потенційному покупцеві краще відразу «розкрити карти» і проінформувати, що квартира знаходиться у банку під обтяженням. Якщо ви будете приховувати цей факт і видавати інформацію частинами, покупець може запідозрити, що його втягують в аферу і відмовиться від покупки. На ділі все відбувається набагато простіше. Покупець дивиться квартиру, вона йому подобається, і він згоден її придбати. Для цього він звертається в банк і виявляє бажання викупити боргові зобов’язання продавця. Далі буде складено попередній договір купівлі-продажу, який посвідчується у нотаріуса.
У банку орендується дві депозитні комірки. В першу вноситься сума, яка потрібна для погашення іпотечного кредиту в повному обсязі, а в другу вноситься сума, що залишилася, який належить продавцю після укладення угоди. Договір купівлі-продажу буде оформлений після того, як з квартири буде знято обтяження. Доступ до депозитних осередків, як банку, так і продавцеві буде відкритий лише тоді, коли буде належним чином оформлена угода.
Дострокове погашення іпотечного кредиту і подальший продаж квартири
Чи не кожен покупець погодиться на подібну угоду, і знайти таку людину досить складно. Квартири, що знаходяться під обтяженням у банку, відлякують, тим більше на вторинному ринку є прекрасні альтернативні варіанти, чисті з юридичної точки зору. Механізм дострокового погашення кредиту найчастіше застосовується при іпотеці житла, яке перебуває на різних етапах будівництва. Новобудови користуються підвищеним попитом у покупців не тільки через новизни. Привертає громадян сучасне планування, великі площі і ряд інших зручностей, тому на останніх етапах будівництва у надійного забудовника вільних квартир не знайти.
З потенційним покупцем укладається попередній договір купівлі-продажу, який буде завірений нотаріально. Перед цим він повинен внести завдаток, що потребується для погашення іпотечного кредиту в повному обсязі. Коли іпотека буде закрита, знімається обтяження (як правило, процедура здійснюється за 5 днів), продавець і покупець направляються в реєстраційну палату для оформлення договору купівлі-продажу або переоформлення договору пайової участі в будівництві.
Продаж зобов’язань за іпотечним кредитом
Ряд громадян, які самі виявляють бажання придбати квартиру в кредит, цікавляться заставними квартирами, продажем яких займається банк. Одна з переваг такого житла — знижена вартість в порівнянні з ринковою. Механізм оформлення квартири в даному випадку майже не відрізняється від стандартної операції:
- щоб покупець був розглянутий як потенційного позичальника, йому необхідно надати відповідний пакет документів, який встановлений для всіх бажаючих взяти іпотечний кредит;
- якщо майбутня угода буде схвалена, здійснюється страхування і оцінка квартири. Уцьому випадку співробітники банку самостійно займаються перереєстрацією обтяження в Росререстре в зв’язку з тим, що іпотечна квартира змінила власника. Позичальнику потрібно поставити підпис на додатковій угоді про переуступку кредитних зобов’язань.
Продаж квартири за допомогою банку
Позичальник з певних причин може перекласти відповідальність за продаж іпотечної квартири на власника застави — банк. Це можливо, якщо позичальник змінив місце проживання, поїхав у відрядження на тривалий час, або не має вільного часу. У таких випадках присутність самого позичальника-продавця не потрібно, так як банк спільно з покупцем займаються зняттям обтяження. Якщо є залишок після проведення операції, він буде перебувати в банківському сейфі, і позичальник може в зручний для нього час забрати належні гроші.
Продаж іпотечної квартири в цілому займає близько 21 дня, з них п’ять днів займає процедура зняття обтяження, а в інші 14 днів проводиться операція купівлі-продажу.
