Деякі громадяни, які купили довгоочікувану квартиру в кредит, через час не можуть здійснювати щомісячні платежі з різних причин, або розуміють, що 20ти метрова одиничка зовсім не підходить для сім’ї з п’яти осіб, а може бути ситуація на ринку так кардинально змінилася, що іпотечна квартира зросла в ціні в два раз і велика спокуса продати її і заробити, і в підсумку позичальник вирішується продати житло.
Багато іпотечні позичальники будуть здивовані, але продати квартиру в іпотеку реально, не тільки не втративши вкладених грошей, а й заробивши. Правило перше — квартиру, що знаходиться під обтяженням, без згоди банку продати не вийде.
Чому продають іпотечні квартири?
Продаж іпотечного житла через падіння платоспроможності
Продаж іпотечної квартири з метою заробити на зростанні ціни
Продаж заставної квартиру для поліпшення житлових умов
Способи продажу іпотечної квартири
Самостійний продаж іпотечного житла
Дострокове погашення іпотечного кредиту
Продаж зобов’язань за іпотечним кредитом
Продаж квартири за допомогою банку
Згідно ст. 29 і ст. 33 ФЗ «Про іпотеку» під редакцією від 7.05.2013 року № 102-ФЗ, у позичальника є право використання закладеного майна. В його обов’язки також входить утримання майна в належному вигляді. Продаж третім особам або втрата є незаконною дією, що захищає банк, що видав іпотечний кредит, і згідно ст. 301-303 ГК РФ відчуження можливо лише на користь банку, що є заставодержателем. Однак, існують ситуації, коли банк може піти назустріч позичальникові і видати дозвіл на продаж квартири, що знаходиться в іпотеці.
Як продати іпотечну квартиру
Чому продають іпотечні квартири?
Існує кілька причин, за якими у іпотечного позичальника може виникнути бажання або необхідність продати квартиру, куплену за іпотекою і знаходиться в заставі у банку:
Втрата доходу, потрібного для здійснення регулярних платежів.
Бажання отримати дохід (заробити) на іпотечному житло.
Необхідність у покупці житла з більшою площею.
Давайте детально розглянемо ці причини і способи, за допомогою яких можна «позбавитися від іпотеки»:
Продаж іпотечного житла через падіння платоспроможності
У сьогоднішніх економічних реаліях ніхто з російських позичальників не застрахований від втрати роботи і, отже, стабільного грошового доходу. Ніхто не знає, що буде через кілька років, а фінансові прогнози не завжди виправдовують очікування. А обов’язкові платежі по іпотечному кредиту необхідно сплачувати строго раз в місяць, чітко в строк і в повному обсязі, причому життєві негаразди споживача нікого не хвилюють. І коли наступають непередбачені ситуації, у позичальника цілком передбачувано і природно виникає бажання продати квартиру в іпотеку, щоб відразу виплатити всі борги перед банком. Причому зробити це необхідно до прийняття заставодержателем додаткових заходів на підставі ФЗ «Про іпотеку» (заставі нерухомості).
Продаж іпотечної квартири з метою заробити на зростанні ціни
Багато громадян купують квартири в новобудовах на початковому етапі будівництва за порівняно низькими цінами. Коли будівництво будинку вже повністю завершено, то ціна на нерухомість зростає в рази, а в деяких ситуаціях «з головою» покриває витрати на іпотечний кредит.
Якщо з самого початку позичальник, який є учасником пайового будівництва, ставить перед собою мету отримати прибуток, то йому бажано продати нерухомість до того, як будинок буде зданий в експлуатацію. Це викликано тим, що переоформити договір цесії не складе особливих труднощів на відміну від отримання необхідного пакету документів на готове житло, введене в експлуатацію.
Є виняткові випадки, коли житло в споруджуваному будинку вже не потрібно (громадянин, наприклад, отримав спадок або придбав інше житло), тому позичальник вирішує продати квартиру в іпотеку, причому з фінансовою вигодою.
Іпотека на етапі будівництва
Продаж вторинного житла, що знаходиться в іпотеці, має на увазі зниження ринкової вартості, так як більшість громадян не горять бажанням брати на свої плечі майно, що перебуває у банку в заставі.
Продати іпотечну квартиру для поліпшення житлових умов
Візьмемо приклад з життя: позичальники (молода сім’я) отримують підвищення і грошову надбавку, у них народжуються діти, і придбана в іпотеку квартира тепер стає для них маленькою. Позичальники з цієї категорії замислюються, як продати квартиру в іпотеку і купити житло, яке влаштовує сім’ю по квадратурі.
У ситуації, коли фінансовий дохід сім’ї дозволяє придбати інше житло в кредит, банк не забороняє взяти ще одну іпотеку тільки в тому в разі, якщо сім’я буде регулярно здійснювати обов’язкові платежі за двома довгостроковими кредитами. Але даний варіант передбачає початковий внесок.
Способи як продати іпотечну квартиру
Ви можете продати квартиру в іпотеку, використовуючи кілька варіантів:
Самостійний пошук покупця і продаж заставної квартири — коли покупець буде знайдений, банк укладає угоду в письмовому вигляді з покупцем про подальшу покупку іпотечної квартири. Майбутній власник квартири повністю розраховується за іпотечним кредитом, після чого продавцеві-позичальнику видається довідка про відсутність заборгованості. Потім позичальник може сам зняти обтяження з квартири.
Дострокове погашення іпотечного кредиту — позичальник самостійно займається пошуком покупця, який готовий придбати житло з обтяженням. Покупець передає продавцю суму, що вимагається для дострокового погашення іпотечного кредиту.
Передача (продаж) зобов’язань за іпотечним договором — позичальник може знайти покупця, який теж планував придбати квартиру в кредит. Банком передбачена схема перекредитування, механізм якої застосовується в таких ситуаціях.
Продаж іпотечної квартири за допомогою заставодержателя (банку) — майбутній власник квартири (покупець) на дві депозитні комірки вносить дві суми — одну для дострокового погашення іпотечного кредиту, а другу для покупки нерухомості. Зняттям обтяження займається банк.
іпотечна квартира
Розглянемо перераховані варіанти продажу іпотечної квартири більш докладно:
Самостійний продаж іпотечного житла
Потенційному покупцеві краще відразу «розкрити карти» і проінформувати, що квартира знаходиться у банку під обтяженням. Якщо ви будете приховувати цей факт і видавати інформацію частинами, покупець може запідозрити, що його втягують в аферу і відмовиться від покупки. На ділі все відбувається набагато простіше. Покупець дивиться квартиру, вона йому подобається, і він згоден її придбати. Для цього він звертається в банк і виявляє бажання викупити боргові зобов’язання продавця. Далі буде складено попередній договір купівлі-продажу, який посвідчується у нотаріуса.
У банку орендується дві депозитні комірки. В першу вноситься сума, яка потрібна для погашення іпотечного кредиту в повному обсязі, а в другу вноситься сума, що залишилася, який належить продавцю після укладення угоди. Договір купівлі-продажу буде оформлений після того, як з квартири буде знято обтяження. Доступ до депозитних осередків, як банку, так і продавцеві буде відкритий лише тоді, коли буде належним чином оформлена угода, а договір зареєстрований в Росреестра.
Дострокове погашення іпотечного кредиту і подальший продаж квартири
Чи не кожен покупець погодиться на подібну угоду, і знайти таку людину досить складно. Квартири, що знаходяться під обтяженням у банку, відлякують, тим більше на вторинному ринку є прекрасні альтернативні варіанти, чисті з юридичної точки зору. Механізм дострокового погашення кредиту найчастіше застосовується при іпотеці житла, яке перебуває на різних етапах будівництва. Новобудови користуються підвищеним попитом у покупців не тільки через новизни. Привертає громадян сучасне планування, великі площі і ряд інших зручностей, тому на останніх етапах будівництва у надійного забудовника вільних квартир не знайти.
З потенційним покупцем укладається попередній договір купівлі-продажу, який буде завірений нотаріально. Перед цим він повинен внести завдаток, що потребується для погашення іпотечного кредиту в повному обсязі. Коли іпотека буде закрита, знімається обтяження (як правило, процедура здійснюється за 5 днів), продавець і покупець направляються в реєстраційну палату для оформлення договору купівлі-продажу або переоформлення договору пайової участі в будівництві.
А чи знаєте ви, що згідно закону (Інформаційний лист Президії Вищого арбітражного суду РФ від 13.09.2011 №147 «Огляд судової практики вирішення спорів, пов’язаних із застосуванням положень Цивільного Кодексу Російської Федерації про кредитному договорі») позичальник при достроковому погашенні кредиту з ануїтетними платежами , має право повернути собі переплачені відсотки по кредиту.
Продаж зобов’язань за іпотечним кредитом
Ряд громадян, які самі виявляють бажання придбати квартиру в кредит, цікавляться заставними квартирами, продажем яких займається банк. Одна з переваг такого житла — знижена вартість в порівнянні з ринковою. Механізм оформлення квартири в даному випадку майже не відрізняється від стандартної операції:
щоб покупець був розглянутий як потенційного позичальника, йому необхідно надати відповідний пакет документів, який встановлений для всіх бажаючих взяти іпотечний кредит;
якщо майбутня угода буде схвалена, здійснюється страхування і оцінка квартири — відповідно до положень ФЗ «Про іпотеку» чинній редакції від 7.05. 2013 року №101-ФЗ.
У цьому випадку співробітники банку самостійно займаються перереєстрацією обтяження в Росререстре в зв’язку з тим, що іпотечна квартира змінила власника. Позичальнику потрібно поставити підпис на додатковій угоді про переуступку кредитних зобов’язань.
Офіційний сайт Росреестр
Продаж квартири за допомогою банку
Позичальник з певних причин може перекласти відповідальність за продаж іпотечної квартири на власника застави — банк. Це можливо, якщо позичальник змінив місце проживання, поїхав у відрядження на тривалий час, або не має вільного часу. У таких випадках присутність самого позичальника-продавця не потрібно, так як банк спільно з покупцем займаються зняттям обтяження. Якщо є залишок після проведення операції, він буде перебувати в банківському сейфі, і позичальник може в зручний для нього час забрати належні гроші.
Продаж іпотечної квартири в цілому займає близько 21 дня, з них п’ять днів займає процедура зняття обтяження, а в інші 14 днів проводиться операція купівлі-продажу.